RM新时代手机版下载-首页

    • 當前位置 > 首頁(yè) > 知識政策

      快速導航
      聯(lián)系我們

      浙江眾誠云創(chuàng )資產(chǎn)價(jià)格評估有限公司??

      總部電話(huà)：0571-86093661

      總部地址：杭州市下城區潮王路10號領(lǐng)駿世界大廈北座303室

      桐廬分部電話(huà)：0571-69873328

      桐廬分部地址：杭州市桐廬縣城南街道白云源路1509號


      知識政策

      苗圃、苗木、林地征收補償的價(jià)值評估

      2024-03-07下載文件：暫時(shí)沒(méi)有下載文件
      ?? ? ?苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹(shù)林、種子園、采穗圃、種質(zhì)基地等種子、種條生產(chǎn)用地以及種子加工與儲藏等設施用地。苗木和花卉是苗圃地經(jīng)營(yíng)的主體，是生態(tài)建設中環(huán)境綠化美化的載體。隨著(zhù)我國生態(tài)文明建設步伐的加快和綠化事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人工培育苗木、花卉的種類(lèi)、品種越來(lái)越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場(chǎng)價(jià)格昂貴，其表現深受人們的喜愛(ài)。當前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設施先進(jìn)。

      ? ? ? 近年來(lái)，國家基本建設速度的加快，各地征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，人們對征、占苗圃地價(jià)格的評估認識不斷增強，由此引起的司法案件和糾紛也越來(lái)越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價(jià)值評估工作顯得十分必要。

      1、苗圃地的價(jià)值評估組成（必須是基準日內）：
      ? ? ??1.1苗圃地的價(jià)值評估
      ? ? ??苗圃地通常是由農用地，而且是水肥條件較好的農用地改造而成的，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還常與農作物輪作。因此，苗圃地資源資產(chǎn)的評估通常按農用地的評估方法和農用地的技術(shù)經(jīng)濟指標進(jìn)行。通常采用現行市價(jià)法、收益現值法、林地費用價(jià)法。
      ? ???1.1.1現行市價(jià)法
      ? ? ??現行市價(jià)法也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，它是根據和評估苗圃地相同或類(lèi)似的林地使用權出讓的交易案例，通過(guò)比較來(lái)確定評估林地使用權評估值的方法。在苗圃地的評估中，其計算公式與一般林地資源資產(chǎn)所用的公式相同：
      bu = Kj1×Kj2×Gj×S
      式中：bu——林地資源資產(chǎn)評估值
      Kj1——第j個(gè)案例苗圃地立地質(zhì)量調整系數
      Kj2——第j個(gè)案例物價(jià)指數調整系數
      Gj——第j個(gè)案例單位面積的交易價(jià)格
      S——待評估苗圃地的面積
      ? ? ? ?在苗圃地的評估中參照物可以是類(lèi)似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實(shí)際評估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農地為參照物。林地質(zhì)量調整系數通常用影響農地價(jià)格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平整程度、交通條件、農地的糧食產(chǎn)量等指標，確定各個(gè)指標的權重，將待評估的苗圃地與參照的農地之間的各項主要指標的差異進(jìn)行定量比較，綜合確定出調整系數。
      由于找到評估基準日時(shí)的交易案例是不可能的，在選擇不同時(shí)期的交易案例時(shí)的物價(jià)水平發(fā)生了變化，必須根據物價(jià)指數來(lái)求得物價(jià)指數調整系數，用物價(jià)指數調整系數對評估值進(jìn)行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評估中，物價(jià)指數調整系數常用不同時(shí)期的糧食價(jià)格的比值來(lái)確定。
      ? ? ? 確定林地質(zhì)量調整系數和物價(jià)指數調整系數后，根據調整系數和參照農地的市場(chǎng)成交價(jià)測算出評估的苗圃地使用權價(jià)格。
      ? ? ? 在采用該法時(shí)，由于農地使用權轉讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關(guān)的材料，對資料中的不合理的因素應予排除；在相互比較時(shí)，其各指標要注意一致，進(jìn)行量化分析。
      1.1.2收益現值法
      ? ? ? 苗圃地的收益現值按育苗收入計算極為麻煩，因為苗圃地上育苗的種類(lèi)較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟效益也不相同，而且為了減少病蟲(chóng)的危害，苗圃地上經(jīng)常要進(jìn)行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現值經(jīng)常用農田糧食生產(chǎn)的收益現值。
      ? ? ?資產(chǎn)的評估價(jià)值bu＝該資產(chǎn)預期各年收益折成現值E之和。
      式中：Ｅ——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動(dòng)工資、生產(chǎn)成本及稅金費等費用)。
      該法計算簡(jiǎn)單，資料來(lái)源容易，是最簡(jiǎn)單的評估方法。但在使用該法時(shí)要注意：
      ①年純收入（E）的計算．必須選擇與待評估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級類(lèi)似的農地進(jìn)行產(chǎn)量、成本及收益值的計算。
      ②計算年純收入（E）時(shí)，如按當年的會(huì )計成本計算其成本，而未將其進(jìn)行重置時(shí)，E值內含有通貨膨脹的部分，這時(shí)利率應包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測算E值時(shí)，已對成本進(jìn)行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應包含通貨膨脹利率。
      ③如果苗圃地種的是經(jīng)濟林木或綠化苗，其收益值明顯高過(guò)種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當調高。
      ④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長(cháng)，則可直接取E為地租，進(jìn)行測算。

      1.1.3林地費用價(jià)法
      ? ? ? 林地費用價(jià)法也稱(chēng)重置成本法、成本費用法。它是以取得林地所需費用和把林地維持到現在狀態(tài)所需的費用，來(lái)估算林地評估值的方法。在苗圃地的評估中，取得林地所需的費用是指征占用苗圃地時(shí)所支付的成本；把林地維持到現在狀態(tài)所需費用是指將原購置的土地改為苗圃地時(shí)的土地改良費，包括修路、平整、修建排灌設施的費用。其計算公式為：
      n ｎ n-i+1
      Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋ ∑ Ｍi （１＋Ｐ）
      ｉ＋１
      Ｂu—林地評估值
      Ａ—林地購置費
      Ｍi—林地購置后，第ｉ年林地改良費
      ｎ—林地購置年數
      Ｐ—利率
      ? ? ? 該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。
      在使用該法時(shí)必須注意：
      ①林地的購置費（A），在有條件時(shí)應盡可能采用重置成本．如無(wú)法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時(shí)，其測算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。
      ②如果林地購置后一直在經(jīng)營(yíng)，當A是重置成本時(shí)，不再加算利息。當A是歷史成本時(shí)，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。
      ③如果林地購置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價(jià)時(shí)，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；A是歷史成本時(shí)，則投資收益率可采用市場(chǎng)投資收益率。

      1.2、苗木、花卉的價(jià)值評估
      ? ? ??種子或接穗從播種和扦插到出圃定植期間的時(shí)期稱(chēng)為苗木培育期。它直接關(guān)系到苗木在市場(chǎng)上的價(jià)格。決定苗木、花卉價(jià)值的因素較多，但在實(shí)際中主要考慮以下十種因素：
      1.2.1品種：不同品種決定不同價(jià)值。名、特、優(yōu)品種價(jià)值昂貴。常綠高于落葉，彩色植物高于一般綠色植物。珍稀瀕危的“活化石”植物更高。
      1.2.2形體：高度、徑級的大小、冠幅豐滿(mǎn)程度、樹(shù)木長(cháng)勢以及枝條生長(cháng)情況和樹(shù)木健康狀況等都直接決定價(jià)值高低。奇型植物，造型植物價(jià)值大大高于常規植物。
      1.3.3培育期（苗齡）：培育期越長(cháng)，價(jià)值越大。特別是綠化用的苗木年齡越大越昂貴。古木、古樹(shù)由于年限長(cháng)，文化價(jià)值更高。
      1.3.4市場(chǎng)因素：物以稀為貴，市場(chǎng)供求關(guān)系對苗木、花卉價(jià)格有直接影響，在小規格苗木和新品種上尤為明顯。受一次性“建園林”的工程理念影響，大規格苗木價(jià)值遠遠高于小規格苗木。
      1.3.5本體價(jià)：視品種和年限而定。
      1.3.6挖掘費：視當地勞動(dòng)力的價(jià)值而定。
      1.3.7包扎費：視當地勞動(dòng)力和包裝物的價(jià)值及包裝要求而定。
      1.3.8苗木經(jīng)營(yíng)利潤：銷(xiāo)售收入減去投入成本（苗圃地租用費、種苗費、管理費等依據當地林業(yè)生產(chǎn)定額）。
      1.3.9苗圃?xún)冗\輸費：視運距而定。
      1.3.10其它費：稅費、檢疫費、裝車(chē)人力費等。
      生產(chǎn)操作標準應按照各地林業(yè)育苗技術(shù)規程確定。
      2、現場(chǎng)勘驗中應注意的問(wèn)題
      ? ? ??現場(chǎng)勘驗是苗木、花卉價(jià)格鑒定工作中最為重要的環(huán)節?？彬灥拇峙c細直接影響市場(chǎng)價(jià)格信息采集的方向，導致價(jià)值嚴重背離。應注意的四個(gè)方面：
      2.1帶齊勘驗工具：數碼相機(最好是攝像機)、皮尺(最好是卡尺和測距儀)、膠靴、勘驗記錄本。有條件的，帶上苗木、花卉方面的工程專(zhuān)家。
      2.2現場(chǎng)拍攝：拍照(攝像)是現場(chǎng)勘驗必做的工作，一是因為請教專(zhuān)家時(shí)需要；二是以后復議司法證據的需要；三是建立內部檔案資料的需要。苗木、花卉的圃地現狀拍照要茂密處與稀疏處都拍攝，因為這影響到苗木、花卉每畝數量的確定；對大樹(shù)苗特別是名貴的大樹(shù)苗要取其全貌，因為這關(guān)系到樹(shù)型好壞的確定。
      2.3現場(chǎng)測量：要設定有代表性標準樣地，測量苗木、花卉株行距、每平方米數量，搞好苗木分級；對大樹(shù)苗還要測量其高度、樹(shù)徑、冠幅。
      2.4采集標本：名貴樹(shù)木、花卉要采集標本，供專(zhuān)家鑒定其品種和內部建檔案資料。

      3、市場(chǎng)信息采集過(guò)程中應注意的問(wèn)題
      ? ? ? 苗木、花卉市場(chǎng)價(jià)格信息的采集是確定其價(jià)值的基礎，采集的方式、渠道尤為重要。采集過(guò)程中要注意以下三個(gè)方面問(wèn)題：
      3.1采集的價(jià)格應是現行市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格，量大的要咨詢(xún)批量買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。
      3.2凡是本地區有同種品種的要采集本地區的價(jià)格，本地區沒(méi)有的，方可采集外地的，但外地的一定要考慮檢疫、運雜費等。
      3.3采價(jià)的方式、渠道：一是通過(guò)本地苗木、花卉交易市場(chǎng)調查；二是通過(guò)聘請的價(jià)格顧問(wèn)作價(jià)；三是通過(guò)了解種植大戶(hù)；四是通過(guò)網(wǎng)上查詢(xún)。至少要詢(xún)問(wèn)三家以上。
      ? ? ? 需要特別指出的是：采集價(jià)格前，一定要先核準該種植物的名稱(chēng)（包括學(xué)名）、規格、價(jià)格類(lèi)型；拿不準的，可持照片、標本請專(zhuān)家給以鑒定。要以購買(mǎi)者的身份，通過(guò)交易市場(chǎng)、種植戶(hù)和網(wǎng)上采價(jià)。
      ? ? ? 總之，在苗木、花卉的價(jià)格評估過(guò)程中，第一，要讓委托方在委托書(shū)上寫(xiě)明該植物的名稱(chēng)、規格、價(jià)格類(lèi)型；第二，在現場(chǎng)勘驗中要驗明該植物的實(shí)際情況(特別是名稱(chēng)、規格中的高度、徑級、冠幅、培育年限、樹(shù)形等)是否與委托書(shū)上的內容相一致；第三，在價(jià)格信息采集中要盡量采集本地區的市場(chǎng)成交價(jià)；第四，在確定價(jià)格時(shí)，要根據不同的評估目的確定不同的價(jià)格(如是征、占地拆遷賠償，可按采集到的三個(gè)價(jià)中的中上限；如是偷盜、毀損，可按采集到的三個(gè)價(jià)中的中下限)并堅持集體審議制度；第五，對案值大的在出具正式報告書(shū)前，最好要征求委托方的意見(jiàn)；第六，對征、占地拆遷類(lèi)在報告書(shū)中，最好注明“本次評估價(jià)格為建議價(jià)，具體補償標準由委托方自行確定”及價(jià)格評估目的為“為你部門(mén)提供評估標的拆遷補償的參考依據”的字樣。
      4、補償的方法：
      ? ? ? 苗木培育具有普通型培育（常規）和專(zhuān)業(yè)型培育（設施）的特點(diǎn)。
      4.1征地以移栽為主的，根據不同季節按“基價(jià)”的20%—40%予以補償；全部征用按“基價(jià)”全額補償。
      4.2如遇特殊要求（如：古樹(shù)、名木、珍惜瀕危種等）補償，應由專(zhuān)業(yè)部門(mén)按保護級別評估，評估不成， 由甲、乙雙方另行協(xié)商解決。
      4.3花卉苗木補償標準不計算成活率，只補償搬運及搬運損失費，一般按總出圃?xún)r(jià)的5%補償。
      4.4在鮮花出售期，原則上應先收獲，后用地，并且不予補償；如果急需用地，則應補償產(chǎn)值損失；在其它季節只補償投資成本。

      5、常用的術(shù)語(yǔ)：
      5.1、苗木是指具有完整根系和苗干的樹(shù)苗。凡在苗圃地中培育的樹(shù)苗不論年齡大小，在未出圃之前，統稱(chēng)苗木。
      5.2、苗木種類(lèi)是指實(shí)生苗、營(yíng)養繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。
      5.2.1實(shí)生苗又稱(chēng)直生苗是指播種苗，有性繁殖苗。系用種子播種繁殖培育而成的苗木；
      5.2.1.1凡以人為的方法用種子培育的苗木叫播種苗；
      5.2.1.2在野外母樹(shù)天然下種自生的苗木叫野生實(shí)生苗。
      以上兩種苗經(jīng)移植過(guò)的移植苗都是實(shí)生苗。播種苗根系發(fā)達，苗木生長(cháng)整齊、健壯、質(zhì)量好。野生實(shí)生苗密度不勻，分化嚴重，根系不發(fā)達。
      5.2.2營(yíng)養繁殖苗（無(wú)性繁殖苗）：依據所用的育苗材料和具體方法又可分為：
      5.2.2.1插條苗也稱(chēng)扦插苗是指用苗干或截取樹(shù)木的枝條扦插育成的苗木；
      5.2.2.2埋條苗是指用苗干或種條，全條橫埋于育苗圃地育成的苗木；
      5.2.2.3插根苗是指用樹(shù)木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木；
      5.2.2.4根蘗苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新條育成的苗木；
      5.2.2.5嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木；
      5.2.2.6壓條苗是指把不脫離母體的枝條埋入土中，或在空中包以濕潤物，待生根后切離母體而育成的苗木；
      5.2.2.7組培苗是指利用母體上的組織或細胞在營(yíng)養液中育成的苗木。
      5.2.3留床苗是指在上年的育苗地繼續培育的苗木。
      5.2.4移植苗是指上述各種苗木，凡在苗圃中把苗木移栽到另一塊苗床（地段）繼續培育的苗木叫移植苗。
      5.2.5容器苗是指利用容器培育的苗木。
      5.3、出圃苗是指苗木質(zhì)量指標已達到造林要求的標準，能出圃用于造林的苗木。
      5.4、獨本苗是指系地面到冠叢只有一個(gè)主干的苗木。
      5.5、散本苗是指系根際以上分生出數個(gè)主干的苗木。
      5.6、叢生苗是指系地下部（根際以下）生長(cháng)出數根主干的苗木。
      5.7、珍貴稀有樹(shù)苗是指確定為省級保護以上樹(shù)種的苗木。
      5.8、萌芽數是指有分蘗能力的苗木，自地下部分（根際以下）萌生出的芽枝數量。
      5.9、分叉（枝）數又稱(chēng)分叉數、分枝數是指具有分蘗能力的苗木，自地下地際部到枝梢萌發(fā)出的枝條數量。
      5.10、苗木高度是指苗木自地際部至最高生長(cháng)點(diǎn)之間的垂直距離。以“H”表示。
      5.11、冠叢直徑又稱(chēng)冠幅、蓬徑是指苗木冠叢的最大幅度直徑和最小幅度直徑之間的平均值。以“P”表示。
      5.12、胸徑又稱(chēng)胸高直徑是指苗木自地面至1.30米處，樹(shù)干的直徑。以“Φ”表示。
      5.13、地徑是指苗木地際的直徑，也稱(chēng)地表直徑。以“d”表示。
      5.14、泥球直徑又稱(chēng)球徑是指苗木移植時(shí)，根部所帶泥球的直徑。以“D”表示。
      5.15、泥球厚度又稱(chēng)泥球高度是指苗木移植時(shí)所帶泥球底部至泥球表面的高度。以“h”表示。
      5.16、苗齡又稱(chēng)培育年數。通常以“一年生”、“二年生”……表示。系苗木繁殖、培育年數。計算年齡以苗木的主干年生長(cháng)周期為準。即每年從開(kāi)始生長(cháng)時(shí)起，到當年生長(cháng)停止時(shí)止，完成一個(gè)生長(cháng)周期算作一齡。移植苗的年齡包括移植前的苗齡。
      5.17、重瓣花是指園林植物栽培，選育出雄蕊瓣化而成的重瓣優(yōu)良品種。
      5.18、長(cháng)度又稱(chēng)蓬長(cháng)、莖長(cháng)是指攀緣植物主莖從根基部至梢頭之間的長(cháng)度。用“L”表示。
      5.19、勻稱(chēng)度是指球形植物冠叢的稀密程度。通常為球形植物的質(zhì)量指標。
      5.20、平方米是指植物種植面積計量單位。即長(cháng)×寬各1米。以“㎡”表示。

      6、苗木規格的應用：
      6.1、苗木規格的排列以先后次序排列，排在第一位是主要標準，其次均為輔助標準。
      6.2、確定苗木的實(shí)際規格，應先確定主要標準，再確定輔助標準，凡不符合規格的，可按相應標準，降級定價(jià)。

      7、苗木生產(chǎn)成本的確認
      ? ? ??參照《生物資產(chǎn)準則》，苗圃苗木屬于《生物資產(chǎn)準則》中的“消耗性生物資產(chǎn)”，生物資產(chǎn)的初始計量應按實(shí)際成本人賬，苗圃苗木成本核算設“消耗性生物資產(chǎn)——某苗齡樹(shù)種苗木”科目，核算各樹(shù)種苗齡期苗木發(fā)生的各項費用。

      7.1苗木的初始計量。
      7.1.1外購的苗木成本包括買(mǎi)價(jià)、相關(guān)稅費、運輸費、保險費以及可直接歸屬于購買(mǎi)該苗木的其他支出。
      7.1.2自行培育的苗木，其成本確定的一般原則是按照自行培育過(guò)程中發(fā)生的必要支出確定。包括種子費、消毒藥劑、材料、直接人工、其他直接費用及應分攤的間接費用。
      7.2苗木成本的計算期。
      ? ? ? “消耗性生物資產(chǎn)——樹(shù)種苗齡苗木”科目，核算從處理種子催芽、整地、作床、播種、插條、育苗、換床、育大苗發(fā)生的材料費、人工費，以及到苗木出圃階段田間管理發(fā)生的人工費、物料費。因此，苗木成本賬設土地費、種苗費、人工費、材料費等項目進(jìn)行明細核算。
      7.3苗木成本的計算與分配
      ? ? ? 苗木作為一種特殊存貨，在未出圃前始終處于在產(chǎn)品狀態(tài)，日常的田間管理發(fā)生的人工費、材料費及其他雜費很大，如果按月進(jìn)行苗木成本費用的分配勢必會(huì )增加核算工作量。根據苗木生產(chǎn)及管理的季節性特點(diǎn)，按季度分配費用比較適合。以樹(shù)種為對象，采取直接計入和分配計人相結合的方法，將生產(chǎn)費用計入各樹(shù)種的生產(chǎn)費用明細賬，凡是能夠區分核算對象的費用應采取直接計入的方法，凡是能夠采取適當分配標準進(jìn)行分配的費用應盡可能采取正確的分配標準進(jìn)行分配。

      可供選擇的分配方法有：
      7.3.1整地、作床、播種、起苗等費用，按實(shí)際人工工日數作為分配標準；
      7.3.2覆蓋材料、肥料、藥料等，按消耗定額作為分配標準；
      7.3.3新播苗、換床苗的澆水費按受益系數作為分配標準；
      7.3.4按苗床的面積平均分配，如受益程度接近的費用。
      計算方法：某品種苗齡苗木成本=某品種苗齡種苗費+可直接計入的成本費用+分配計人的間接費用。
      材料費按消耗定額作為分配標準，其他費用按苗木面積分配。

      7.4苗木出圃銷(xiāo)售成本的確認

      ? ? ? ?由于苗木生產(chǎn)成本的持續發(fā)生性，難以按一般企業(yè)所采用的存貨發(fā)生方式結轉成本。為了保證收入與費用的合理配比，同時(shí)又不增加太多工作量，可考慮平時(shí)按當初該苗木品種成本(定額成本)結轉，在苗木成本分配的那個(gè)會(huì )計期末進(jìn)行成本調整，即每季度末根據已分配的苗木成本與定額成本之間的差額調整苗木銷(xiāo)售成本。
      上一頁(yè)一圖掌握8種礦業(yè)權評估方法如何使用下一頁(yè)一文了解商標資產(chǎn)評估詳情！
      QQ在線(xiàn)咨詢(xún)
      客服熱線(xiàn)
      18605717900
      桐廬分布電話(huà)
      0571-69873328
      返回頂部
      Copyright ? 2018 浙江眾誠云創(chuàng )資產(chǎn)價(jià)格評估有限公司 ??浙ICP備18057428號-1
      RM新时代手机版下载-首页
    26. RM新时代投资官网|首入球时间 RM新时代注册 新时代RM|国际平台 RM新时代入口 RM新时代投资官网|首入球时间 新时代RM平台官网 RM新时代入口 RM新时代是骗人的吗 RM新时代投资安全吗 rm体育平台