哪些該了解的房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估程序，你都知道嗎？
一、明確評(píng)估的基本事項(xiàng)
在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過程中，會(huì)涉及到許多方面的問題，需要處理的事項(xiàng)也較多。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到評(píng)估作業(yè)的全過程，對(duì)評(píng)估額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦評(píng)估的基本事項(xiàng)，**預(yù)先明確。一般來說，評(píng)估的基本事項(xiàng)包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。
?。ㄒ唬┟鞔_評(píng)估對(duì)象
1.杭州房地產(chǎn)評(píng)估公司需要評(píng)估實(shí)體的確定。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。評(píng)估的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如評(píng)估的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等。
2.杭州房地產(chǎn)評(píng)估公司需要評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評(píng)估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評(píng)估對(duì)象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。
?。ǘ┟鞔_評(píng)估目的
評(píng)估目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評(píng)估目的對(duì)于評(píng)估方法的選擇和評(píng)估結(jié)果盡有一定影響的，因此，**明確評(píng)估目的。
明確了評(píng)估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評(píng)估的價(jià)格類型，如買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評(píng)估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng)，如抵押價(jià)格評(píng)估與買賣價(jià)格評(píng)估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評(píng)估要考慮抵押貸款清償?shù)?*性，因此其數(shù)額應(yīng)等于評(píng)估對(duì)象的預(yù)期價(jià)格（抵押期限）減去處置稅費(fèi)等；征用價(jià)格和課稅價(jià)格評(píng)估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價(jià)格用路線價(jià)法評(píng)估；保險(xiǎn)價(jià)格的評(píng)估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價(jià)值等。
?。ㄈ┟鞔_評(píng)估時(shí)點(diǎn)
房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時(shí)點(diǎn)上，其價(jià)格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格都是指該房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià)，我們所要評(píng)估的也正是這種時(shí)價(jià)。非時(shí)價(jià)的評(píng)估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，**明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)。評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評(píng)估的價(jià)格種類所決定的。
（四）明確評(píng)估前提
由于特殊情況的需要，以及評(píng)估對(duì)象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評(píng)估上還要明確評(píng)估的前提條件，主要包括如下四種：1.獨(dú)立評(píng)估。獨(dú)立評(píng)估發(fā)生在評(píng)估對(duì)象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時(shí)單獨(dú)就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評(píng)估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨(dú)立評(píng)估。簡單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存在的情形下進(jìn)行評(píng)估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨(dú)立評(píng)估。
2.部分評(píng)估。部分評(píng)估是指評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。它與獨(dú)立評(píng)估的區(qū)別是，獨(dú)立評(píng)估不考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的影響，而部分評(píng)估則考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的實(shí)際影響，或土地對(duì)建筑物價(jià)格的實(shí)際影響。由房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分評(píng)估額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。
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