問(wèn)題：我企業(yè)轉(zhuǎn)讓一所舊房，我有原始的購(gòu)房發(fā)票，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以按發(fā)票金額扣除嗎？一定得評(píng)估嗎？
答：《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收:
(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定：條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
第十四條條例第九條(一)項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。
條例第九條(二)項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。
條例第九條(三)項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。
隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
財(cái)稅[1995]48號(hào)文件第十條規(guī)定：關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題
轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
國(guó)稅發(fā)[1996]48號(hào)第五條規(guī)定：凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)省以上房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)評(píng)估資格并報(bào)稅務(wù)部門(mén)備案的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。
有條件的地方，應(yīng)當(dāng)將涉及土地增值稅的房地產(chǎn)評(píng)估與現(xiàn)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理過(guò)程中的價(jià)格申報(bào)及其價(jià)格評(píng)估結(jié)合起來(lái)，以防止因重復(fù)評(píng)估而加大成本，增加納稅人負(fù)擔(dān)的情況。
接受委托的各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在按稅務(wù)部門(mén)要求按期將評(píng)估結(jié)果報(bào)送房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)參考的同時(shí)，應(yīng)將評(píng)估結(jié)果報(bào)當(dāng)?shù)卣O(shè)立的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)管理機(jī)構(gòu)審核。
對(duì)于房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)要求受委托的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供，不得以任何借口予以拒絕。
凡涉及征收土地增值稅的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，由取得建設(shè)部、人事部共同認(rèn)定并經(jīng)注冊(cè)登記的“房地產(chǎn)估價(jià)師”簽署；或者由三名以上(含三名)取得各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)、直轄市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》的房地產(chǎn)估價(jià)員聯(lián)合簽署。
接受委托的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，必須嚴(yán)格按照《條例》和《細(xì)則》中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。
吉地稅發(fā)[2004]85號(hào)第三條規(guī)定：對(duì)新建房屋整體一次性轉(zhuǎn)讓（包括單純轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地）的，按所取得的增值額查實(shí)征收土地增值稅；對(duì)新建房屋非整體轉(zhuǎn)讓的，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓部分的收入預(yù)征土地增值稅；對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房的，按房屋的評(píng)估價(jià)格查實(shí)征收土地增值稅。
提示：在計(jì)算土地增值稅時(shí)如不能提供發(fā)票的，應(yīng)按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅。
