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　　土地的價(jià)值由土地性質(zhì)、土地區位、土地剩余使用年限、土地開(kāi)發(fā)程度等因素綜合確定。

　　企業(yè)主首先應該清楚自身土地的性質(zhì)，土地性質(zhì)的不同對應土地價(jià)值由高到低依次排序為：國有出讓商服用地、國有出讓綜合用地、國有出讓住宅用地、國有出讓工業(yè)用地、集體所有權土地等。土地使用年限分別為：住宅用地70年、工業(yè)用地和綜合用地50年、商服用地40年、集體土地無(wú)最高使用期限。土地區位即土地所處的位置，通常來(lái)講，土地位置距離城市中心越近價(jià)值越高，距離城市中心越遠價(jià)值越低。土地開(kāi)發(fā)程度由高到低依次排序為：七通一平（給水、排水、通電、道路、通信、燃氣、供熱、場(chǎng)地平整）、五通一平（給水、排水、通電、道路、通信、場(chǎng)地平整）、三通一平（通水、通電、通路、場(chǎng)地平整）。

　　專(zhuān)業(yè)的評估師在了解完上述因素之后，運用恰當的評估方法（成本法、市場(chǎng)法、收益法以及基準地價(jià)修正法、成本倒逼法等），即可確定最終土地價(jià)值，使土地價(jià)值最大化。

　　房屋、建筑物的價(jià)值由面積、結構形式、裝飾裝修、建筑功能、新舊程度、區位等因素綜合確定。面積上，面積越大、價(jià)值越高；結構形式上，價(jià)值由高到低排序為鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、磚瓦結構；裝飾裝修上、價(jià)值由高到低排序為精裝修、簡(jiǎn)裝修、毛坯；建筑功能上，建筑應滿(mǎn)足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等要求，建筑功能越齊備價(jià)值越高，反之越低；建筑物的新舊程度包括建筑物的年齡、維修狀況、完損狀況、工程質(zhì)量，建筑物越新價(jià)值越高；區位上，房屋、建筑物的價(jià)值高低具體為，城市高于農村，市中心高于邊緣地帶，臨街高于不臨街。專(zhuān)業(yè)的評估師在了解完上述因素之后，運用恰當的評估方法（成本法、市場(chǎng)法、收益法等），即可確定最終房屋、建筑物的價(jià)值，使其價(jià)值最大化。

　　何為構筑物：構筑物是指人們一般不直接在內進(jìn)行生產(chǎn)、生活的建筑物。企業(yè)資產(chǎn)中常見(jiàn)的構筑物有水塔、煙囪、圍墻、道路、化糞池、各種管線(xiàn)溝槽等等。評估實(shí)務(wù)中，對于這類(lèi)資產(chǎn)多采用重置成本法，即在評估時(shí)點(diǎn)構建全新?tīng)顟B(tài)此類(lèi)資產(chǎn)所需要花費的成本，并根據該類(lèi)資產(chǎn)已使用年限進(jìn)行成新率計算，最終得出現有構筑物價(jià)值的方法。

　　企業(yè)家們應多關(guān)注隱蔽工程，比如土石方和路基，這兩項在征拆關(guān)糾紛中往往被征收方忽略計算，但現實(shí)是，這兩項在企業(yè)建設時(shí)往往花費巨大，征收方應當將其納入補償范圍。

　　在這里我要糾正一種錯誤觀(guān)點(diǎn)，有人說(shuō)“我只評看得見(jiàn)摸得著(zhù)的，看不見(jiàn)摸不著(zhù)的一律不評”，而我想說(shuō)的是“凡是在企業(yè)建設過(guò)程中所發(fā)生的一切支出項目，都應納入評估范圍，都應得到合理的補償?！?br>

　　機器設備的補償是征拆關(guān)糾紛中爭議較大的一項。征收方往往簡(jiǎn)單的給每項設備一個(gè)很低的運費，這樣合理嗎？對此，我的回答很明確，不合理！因為，絕大多數征拆關(guān)中，企業(yè)可選的補償方式只有一種，即純貨幣補償，沒(méi)有異地安置。那么在不予異地安置的前提下，企業(yè)要將這些機器設備搬到哪里呢？無(wú)處可搬的時(shí)候，對機器設備的評估應該是機器設備的現有在用價(jià)值，而不是簡(jiǎn)單計算一個(gè)運費。退一步講，如果一定要計算機器設備的搬遷價(jià)值，也應該是按照搬遷過(guò)程中發(fā)生的全部費用計算，應包括拆除、包裝、運輸、安裝、調試及運輸過(guò)程中的損耗等全部費用。

　　企業(yè)家經(jīng)營(yíng)企業(yè)不是為了轉讓土地、轉讓房產(chǎn)、轉讓機器設備，而是為了通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)收益。所以，在征拆關(guān)過(guò)程中，關(guān)于經(jīng)營(yíng)損失的補償至關(guān)重要。在多數案例中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失（停產(chǎn)停業(yè)損失）的補償是按照房屋價(jià)值的一定比例計算或按照前三年企業(yè)平均凈利潤、行業(yè)平均利潤率補償6到12個(gè)月。我認為這種計算方式并不符合企業(yè)的實(shí)際情況，經(jīng)營(yíng)損失的計算應考慮兩方面因素。第一方面即企業(yè)現有的經(jīng)營(yíng)情況，也就是企業(yè)現有的每年或者每個(gè)月的凈收益應按照企業(yè)現有經(jīng)營(yíng)狀況、生產(chǎn)設施能力、現有訂單量、財務(wù)成本等等因素據實(shí)計算。第二方面即經(jīng)營(yíng)損失的計算期，應以重新恢復建立現有企業(yè)為標準，從土地獲取到廠(chǎng)房建設到達到現有生產(chǎn)能力的期間作為損失期。以上兩方面結合即可得出企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失的最終值（停產(chǎn)停業(yè)損失）。

　　評估公司的選取規則相關(guān)法律都有規定，選定的評估公司專(zhuān)業(yè)度并沒(méi)有經(jīng)過(guò)企業(yè)家的考察與論證，多數只是在看資質(zhì)夠不夠，現實(shí)是，只要能夠入選的評估公司資質(zhì)都符合要求。但是，我認為參與評估人員的綜合素質(zhì)才是至關(guān)重要的，評估人員不僅僅是測量盤(pán)點(diǎn)人員，不是去現場(chǎng)測量盤(pán)點(diǎn)后套取所謂的補償標準就完成了評估工作。評估是評估專(zhuān)業(yè)人員按照相應的評估辦法、評估準則并結合評估對象的實(shí)際情況對其價(jià)值發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的專(zhuān)業(yè)行為，不是簡(jiǎn)單的加減乘除。舉例來(lái)講，在A(yíng)案例中，所有的混凝土路面都是按照。