?《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，對被征收房屋價(jià)值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
從上述法規我們可以看出，雖然法律規定了對被征收房屋價(jià)值的補償不得低于附近類(lèi)似的房屋價(jià)格，但由于房屋征收幾乎都是成片征收的。因此往往并沒(méi)有可以進(jìn)行準確對比的類(lèi)似房屋價(jià)格。
此時(shí)，房屋的價(jià)值評估就成為了確定被征收房屋價(jià)值重要的參考指標。某種意義上講，被征收房屋價(jià)值評估的結果會(huì )直接影響到征收方給出的征收補償標準的多少。
從這里我們可以看出房屋價(jià)值評估在整個(gè)征收過(guò)程中都是非常重要的。因此，了解房屋評估，學(xué)會(huì )如何審查房屋評估的選擇于評估報告就非常重要。
什么樣的評估報告才是合理合法的？
1.評估機構的選擇要合法
要進(jìn)行評估，第一步就是要先選擇有資質(zhì)的評估機構。評估機構的選擇不是隨便進(jìn)行的，而是要遵循《征補條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的規定。
按照規定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應該由被征收人在規定時(shí)間內協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
所以實(shí)踐中那些不經(jīng)過(guò)正規程序直接指定出來(lái)的評估機構都是不合法的。此外評估機構的選擇只能由被征收人集體選擇，征收方是不能參與的。
2.評估時(shí)點(diǎn)選擇要適當
由于房屋征收的過(guò)程往往要經(jīng)歷數年，在此期間房屋的價(jià)值很可能經(jīng)歷大幅度波動(dòng)。那么，按照不同的評估時(shí)點(diǎn)，對被征收房屋進(jìn)行評估就直接關(guān)系到被征收房屋能獲得的具體補償數額的多少。
針對這個(gè)現象，《國有土地上房屋征收與補償條例》也明確了補償的時(shí)點(diǎn)，即房屋征收決定公告之日，其標準是不得低于被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
然而，實(shí)踐中也經(jīng)常出現房屋征收決定公告后好多年征收部門(mén)還不拆，再拆時(shí)還按照幾年前房屋征收決定公告時(shí)的評估價(jià)進(jìn)行補償，這種做法顯然是不符合《征補條例》的立法目的，因此在實(shí)踐中往往也得不到法院的支持。
3.評估方法適用要正確
對房屋進(jìn)行評估的方法主要有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法。
評估機構需要在進(jìn)行適用性分析后，再選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。
但是一般來(lái)講采用市場(chǎng)法更能準確的反映絕大多數被征收房屋的真實(shí)價(jià)值。因為要保障被征收后被征收人還能買(mǎi)得起同等居住條件的房屋，不能因征收而降低群眾的生活水平和居住條件的話(huà)，采用市場(chǎng)比較法是更好的選擇。
4.評估標準
有了評估機構，也確定了評估時(shí)點(diǎn)和評估方法之后，評估就正式開(kāi)始了。要確定房屋的價(jià)值必須有相應的依據。
對被征收房屋價(jià)值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價(jià)值的因素。
區位好的房屋肯定比區位差的評估價(jià)要高，商用的肯定高于住宅的，新房高于舊房，土地使用權剩余年限久的高于剩余年限短的等等……
所以當事人務(wù)必要認清自己房屋的情況，這樣才能準確判斷評估標準是否合理。
雖說(shuō)無(wú)論是房屋評估機構的選擇還是房屋評估的過(guò)程征收方都不能參與，但我們仍不能就此判斷排放物評估報告中給出的結果完全正確。因此如果我們發(fā)現房屋評估報告給出的結果存在問(wèn)題一定要及時(shí)維權。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，房屋征收部門(mén)應當將分戶(hù)的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。
公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶(hù)的初步評估結果進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當修正。
被征收人或者房屋征收部門(mén)對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機構申請復核評估。
被征收人或者房屋征收部門(mén)對原房地產(chǎn)價(jià)格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。
被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理，即依法針對征收補償決定提起復議或者訴訟。
最后在強調一下，房屋評估報告至關(guān)重要，是補償多少的直接依據！被征收人發(fā)現評估報告不合理時(shí)一定要及時(shí)走法律程序解決，推翻不合理的評估報告，而最省心也最有效的方法就是委托專(zhuān)業(yè)的征地拆遷律師。重視評估環(huán)節，是被征收人確保征收補償公平合理的重要環(huán)節。
