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    浙江眾誠云創(chuàng )資產(chǎn)價(jià)格評估有限公司??

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    土地評估作用,流程,方法介紹 !

    2020-10-17杭州眾誠評估下載文件:暫時(shí)沒(méi)有下載文件
     土地評估就是估價(jià)人員依據土地評估的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎上,根據土地的經(jīng)濟和自然屬性,按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現實(shí)經(jīng)濟活動(dòng)中的一般收益狀況,充分考慮社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式,土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。
      土地評估作用:
      (一)土地評估有助于土地交易的順利進(jìn)行
      隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展,土地交易日趨頻繁,而土地經(jīng)濟價(jià)值卻隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展而日益變化。由于土地市場(chǎng)具有強烈的地域性,因而,在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司之外,一般人很少具有這方面的經(jīng)驗,有必要事先對土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人員搜集資料,分析評定,買(mǎi)賣(mài)雙方才不致有上當受騙的擔心,交易自然迅捷。
      (二)土地評估有助于企業(yè)投資決策
    ? ? ? ? 土地評估作為一種重要的生產(chǎn)要素,常常是企業(yè)決策的主要目標之一。根據替代原理,在資金一定的情況下,為了達到某一生產(chǎn)水平,土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴,則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入;若地價(jià)低廉,則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。另外,作為資金融通的手段,也必須對土地進(jìn)行估價(jià)。
      (三)土地評估有助于土地市場(chǎng)的完善
      我國開(kāi)始土地使用制度改革以來(lái),城鎮土地逐步由無(wú)償使用改為有償使用,土地市場(chǎng)也逐步建立。土地資源要實(shí)現市場(chǎng)配置,土地市場(chǎng)要進(jìn)一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化,有土地出讓、作價(jià)入股、授權經(jīng)營(yíng)、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小,市場(chǎng)配置范圍逐步擴大。市場(chǎng)配置的基礎是土地資產(chǎn)的量化,而量化的基本手段是估價(jià)。另外,城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收,土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段,也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。
      (四)土地評估有助于土地市場(chǎng)管理
      土地市場(chǎng)管理是土地管理的一項重要內容,而土地市場(chǎng)管理的核心又是土地價(jià)格管理。由于土地價(jià)格隨市場(chǎng)因素波動(dòng)較大,同時(shí),波動(dòng)幅度又比經(jīng)濟增長(cháng)波動(dòng)更大,因此,土地投機極易發(fā)生。為防止地價(jià)波動(dòng)過(guò)大及土地投機行為,必須了解該地區的土地真實(shí)價(jià)值,把專(zhuān)業(yè)人員估定的有代表性的地塊價(jià)格作為控制地價(jià)水平的依據。
      土地評估流程:
      1、接受土地評估任務(wù),簽訂估價(jià)合同。
      2、確定估價(jià)基本事項
      主要包括確認評估對象,確定委估者估價(jià)的目的,確定估價(jià)條件,考慮使用年期。
      3、擬訂估價(jià)作業(yè)計劃
      估價(jià)作業(yè)計劃應當有經(jīng)驗豐富的估價(jià)師多人共同擬定,擬定估價(jià)計劃必須先行調查,在已經(jīng)確定估價(jià)項目的基礎上,就執行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時(shí)間、各項目銜接做出統一安排。
      4、收集資料實(shí)地踏勘
      產(chǎn)權登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價(jià)、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮規劃圖、現場(chǎng)踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周?chē)h(huán)境景觀(guān)、地價(jià)調查等內容。
      5、分析整理相關(guān)資料
      主要對經(jīng)濟趨勢資料、國際國內經(jīng)濟趨勢、地方上經(jīng)濟趨勢、法規的影響、物價(jià)水平,利率的影響。
      6、選定方法試算價(jià)格
      根據估價(jià)目的、估價(jià)對象特點(diǎn),所收集到的資料狀況,選擇市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法、基準地價(jià)系數修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來(lái)進(jìn)行估價(jià),一般不少于兩種方法。
      7、確定宗地估價(jià)結果
      估價(jià)師根據估價(jià)資料、對象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀(guān)分析,結合估價(jià)者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷,對各試算價(jià)格進(jìn)行調整,進(jìn)而確定最后估價(jià)結果。
      8、撰寫(xiě)估價(jià)報告書(shū)
      土地評估機構在估價(jià)完成后,分別提交土地評估結果報告和土地評估技術(shù)報告,前者提交委托估價(jià)者,后者由土地評估機構存檔和提交土地管理部門(mén)確認或備案。
      9、交付土地評估報告,收取估價(jià)費用。
      土地評估估價(jià)方法:
      基本估價(jià)
      又分為收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法。
      應用估價(jià)法
      又稱(chēng)大量估價(jià)法,是在應用基本估價(jià)方法基礎上的大范圍分析評估,該類(lèi)方法的關(guān)鍵在于建立評估標準,多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類(lèi)方法包括路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法、標準宗地估價(jià)法、基準地價(jià)系數修正法等。[1]
      方法選取
      根據《城鎮土地評估規程》的要求,對一宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí),通常要依據評估目的和宗地的用途同時(shí)采用上述方法中的兩種,并對兩種方法評估的結果進(jìn)行分析后取值。
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