房地產(chǎn)價格評估對于被征收人是否能夠獲得合理的房屋征收補償款至關(guān)重要。因此在國有土地上房屋征收過程中，全面了解房地產(chǎn)價格評估的各個方面對被征收人來是必須的。下面小編就為您講述房地產(chǎn)價格評估的重要知識。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規(guī)定“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。”
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/div>
《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
因此，總結(jié)來說，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的確定有三種方法。
第一，由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商選定是基礎(chǔ)，在確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)時，若沒有經(jīng)過被征收人的協(xié)商而采取其他征收辦法時，被征收人可以予以拒絕。
第二，當(dāng)被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，另有兩種方法可供選擇。（1）多數(shù)決定，即可以由房屋征收部門通過組織被征收人，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定。（2）隨機選定，即采取搖號、抽簽等隨機方式確定。即使采取多數(shù)原則、抽簽、搖號的方式來確定評估機構(gòu)，也是要有被征收人參與的，房屋征收部門或其他政府部門均無權(quán)擅自指定評估機構(gòu)。
除了了解以上三種方法，您還需要注意其他一些細(xì)節(jié)問題。
1.選擇投票決定的方法時，您可要求公證機構(gòu)到場進(jìn)行現(xiàn)場公證。公證機構(gòu)對投票或抽簽的過程進(jìn)行現(xiàn)場公證，將使此行為更具有公正性和權(quán)威性，保障您的權(quán)利。
2.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇不局限于征收當(dāng)?shù)?，您可以在全國范圍?nèi)進(jìn)行選擇，范圍更大，選擇越多，從最大程度上維護(hù)自己的利益。
三、房地產(chǎn)價格評估可以采用的方法
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果?！?/div>
因此，根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估常用的方法主要有：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。對于具體評估方法的選用，應(yīng)該由注冊房地產(chǎn)評估師根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對上述幾種評估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法對被征收房屋的價值進(jìn)行評估。
具體來說：
?。ㄒ唬┍徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；
?。ǘ┍徽魇辗课莼蛘咂漕愃品康禺a(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；
（三）被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估；
?。ㄋ模┛梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行核對和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。
四、房地產(chǎn)價格評估中確定房屋價值的因素
《國有土地上房屋征收評估方法》第十四條規(guī)定：“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定?！?/div>
因此，房地產(chǎn)價格是眾多因素相互作用的結(jié)果，被征收房屋價值評估一般會考慮以下因素：被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等。
五、被征收人能看到房地產(chǎn)評估報告嗎？如果不滿意，怎么維權(quán)？
《國有土地上房屋征評估辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正?！?/div>
第十七條規(guī)定：“分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字?！?br/>
因此，根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。且在分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。被征收人是能夠看到房地產(chǎn)價格評估報告的。
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