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房屋征收范圍內涉及的

綠化苗木價(jià)格評估初探

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摘要：本文討論的苗木是指在房屋征收范圍內涉及的綠化苗木；分析苗木的自身和供求影響因素，闡述了現場(chǎng)調查的要點(diǎn)，為苗木價(jià)格評估工作提供科學(xué)可行的基礎數據；提出了苗木價(jià)格構成前提和組成；列舉苗木征收處置的不同方式；從投資者角度出發(fā)，推算出測算苗木價(jià)格的一種思路。

關(guān)鍵詞：

影響因素???現場(chǎng)調查???價(jià)格構成??

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隨著(zhù)城市現代化建設步伐加快和城市房屋征收工作的推進(jìn)，苗木評估成為房屋征收工作中一個(gè)重要部分，直接影響著(zhù)權利人的利益、拆遷的進(jìn)度、工程的建設速度，然而苗木品種、規格琳瑯滿(mǎn)目，但苗木不像其他商品有集中穩定的交易場(chǎng)所，在市場(chǎng)上沒(méi)有一套完整的價(jià)格體系，更沒(méi)有統一的尺度來(lái)衡量其價(jià)格，本文嘗試從苗木影響因素、現場(chǎng)勘查、價(jià)格構成等方面系統闡述苗木評估的方法。

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一、影響因素

??決定苗木價(jià)格的因素較多，經(jīng)過(guò)實(shí)際操作，歸納并總結出以下主要幾個(gè)方面因素；

（一）自身因素

1.?品種

不同品種決定不同價(jià)值，如日本紅葉石楠價(jià)值是普通紅葉石楠價(jià)值的數倍以上；品種月季價(jià)值是普通月季價(jià)值的數倍；楓樹(shù)中，紅楓、雞爪槭價(jià)值是青楓、楓香價(jià)值的數倍。

2.?樹(shù)形

高度、胸徑的大小、冠幅豐滿(mǎn)均勻程度、樹(shù)木長(cháng)勢以及枝條生長(cháng)情況和樹(shù)木健康狀況等直接決定苗木價(jià)值高低。如桂花樹(shù)和雪松，叢生桂花樹(shù)價(jià)值僅是獨本桂花樹(shù)價(jià)值的一半；冠幅大、層次好的雪松其價(jià)值遠遠高于冠幅小、層次一般的雪松。

3.?樹(shù)齡

樹(shù)齡越長(cháng)，價(jià)值越大。如桂花樹(shù)，樹(shù)齡幾年的僅值千元，幾十年的則萬(wàn)元以上；百年的可達十萬(wàn)以上，銀杏樹(shù)、紫薇樹(shù)也是如此。

4.?苗木的珍貴程度

珍貴程度高低決定價(jià)值大小，苗木的審美情趣和文化背景同樣對其價(jià)值有很大影響，審美情趣愈高，傳統栽培愈高，其價(jià)位往往較高，如羅漢松、銀杏、桂花等樹(shù)種。特別是樹(shù)齡長(cháng)、樹(shù)形大，古樸蒼勁，富有濃厚的文化韻味和內涵的樹(shù)種，是園林植物造景中的精品。

5.?苗木自身的生長(cháng)速度

園林樹(shù)木可分為慢生和速生樹(shù)種。生長(cháng)速度慢，生長(cháng)周期長(cháng)，價(jià)格較高，如大中型羅漢松、桂花、松柏類(lèi)樹(shù)木；生長(cháng)速度快，生長(cháng)周期相應較短，則價(jià)格較低，如木芙蓉等。

6.?苗木的繁殖方法

苗木的繁殖方法主要有播種、嫁接、分株、扦插、組織培養、根系繁殖等方法。如果某種苗木只要以扦插方法進(jìn)行繁殖，且成活率很高，則價(jià)格相應會(huì )低。

7.?苗木的生熟程度

生樹(shù)是指異地樹(shù)木，以及一直在原生地生長(cháng)和多年（至少五年以上）未進(jìn)行翻植的樹(shù)木，此類(lèi)樹(shù)木一旦移植至綠化工地栽植，死亡率較高。熟樹(shù)是指在本地且經(jīng)過(guò)苗圃培育的、反復移植或多次做過(guò)斷根處理的樹(shù)木，因其須根發(fā)達、土球緊實(shí)，移植成活率很高。同一規格、同一長(cháng)勢的同一樹(shù)種，因生熟有異，價(jià)位相差一般很大。

（二）供求因素

1.?市場(chǎng)因素

物以稀為貴，市場(chǎng)供求關(guān)系對苗木價(jià)格有直接影響，在小規格苗木和新品種上尤為明顯。如在江浙地區，日本紅葉石楠現在的價(jià)格與三年前價(jià)格低了許多，雪松、廣玉蘭由于種植太多，基礎設施開(kāi)發(fā)等變緩，當地需求不旺，現在的價(jià)格與三年前價(jià)格變化較大。

2.?周期波動(dòng)

苗木價(jià)格不僅具有年度周期變化，還具有季節變化和月變化，多數苗木一般以春季為全年最高價(jià)，苗木采購的季節不同報價(jià)也不用，故苗木市場(chǎng)周期波動(dòng)對評估值有一定影響。

3.?短期需求增加的影響

由于苗木遷移的困難性和生長(cháng)周期較長(cháng)決定了苗木是一種供給缺乏彈性的商品，特別是大規格苗木、珍稀樹(shù)種苗木以及新品種苗木，在一定時(shí)期內市場(chǎng)上供應的苗木數量有限，會(huì )造成短時(shí)間內市場(chǎng)供應嚴重不足，出現價(jià)格突然上升的情況。

4.?投資屬性

考慮到國家基礎設施的投資加大、城鎮化進(jìn)程提升、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍、經(jīng)濟發(fā)展等因素，并且苗木盛產(chǎn)地區對大中規格苗木采取的出口限制、運輸管制等措施直接影響苗木的市場(chǎng)供給，區域外市場(chǎng)供給的缺口將會(huì )擴大，從而增值潛能較大，市場(chǎng)價(jià)格也相對較高。因此，苗木已經(jīng)不僅是單純意義上的綠化，而具備了投資屬性，各地企業(yè)也涉足興建苗圃，大批量的采購囤積苗木。

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二、現場(chǎng)調查

苗木調查實(shí)質(zhì)就是對苗木進(jìn)行質(zhì)量和數量的評價(jià)。苗木評估調查強調的一種結合專(zhuān)業(yè)的對需要接受評估的苗木進(jìn)行的調查。苗木調查的目的在于查清苗木的品種、數量、規格、生長(cháng)狀況和生長(cháng)環(huán)境，為苗木評估工作提供科學(xué)可行的基礎數據。一般分為識樹(shù)和知樹(shù)兩部分。

（一）識樹(shù)

就是在苗木調查中，辨別苗木品種。一般經(jīng)驗豐富的，由于見(jiàn)的比較多，積累了豐富的經(jīng)驗，識別能力比較強。在實(shí)際調查中，當遇到不能識別的樹(shù)種時(shí)，最好聘請專(zhuān)業(yè)的人員幫助或苗木識別書(shū)籍來(lái)確認。

（二）知樹(shù)

1.?測量指標

在認識樹(shù)的前提下，根據不同的用途，對不同的樹(shù)種做不同的記錄：

(1)?露根喬木：一般情況下，主要測量胸徑指標，適用苗木為：國槐、龍爪槐、臭椿、白蠟、法桐、奕樹(shù)、杜仲、合歡、水杉、馬褂木、香樟等。

(2)?露根灌木：一般情況下，主要測量高度、生長(cháng)年限和地徑指標。測量高度指標，適用苗木為：玫瑰、丁香、金葉女貞、紫荊、石榴等；測量生長(cháng)年限指標，適用苗木為：薔薇類(lèi)、品種月季、各色月季等；測量地徑指標，適用苗木為：西府海棠等。

(3)?土球苗木：一般情況下，主要測量高度、胸徑指標。測量高度指標，適用苗木為：雪松、檜柏、大葉女貞、絲蘭、黃楊球、大葉黃楊球（外加冠幅）、高接大葉黃楊、檜柏球等。測量胸徑指標，適用苗木為：玉蘭、銀杏等。

(4)?綠籬苗木：一般情況下，主要測量高度指標，適用苗木為：黃楊、大葉黃楊等。

(5)?攀緣植物：一般情況下，主要查驗生長(cháng)年限和測量地徑指標。查驗生長(cháng)年限，適用苗木為：凌霄、常春藤等。測量地徑指標，適用苗木為：紫藤等。

(6)?草皮：一般情況下，主要測量面積指標，適用苗木為：丹麥草、黑麥草等。

(7)?果樹(shù)：一般情況下，主要測量地徑、高度、冠幅指標，適用苗木為：蘋(píng)果、柿子、桃樹(shù)、杏樹(shù)、梨樹(shù)、李子樹(shù)等。

2.?測量要求

（1）冠幅：樹(shù)冠外緣垂直投影最寬處的距離，一般分為東西冠幅、南北冠幅。用皮尺分別測量樹(shù)木苗木東西、南北樹(shù)冠長(cháng)度。

（2）樹(shù)高：樹(shù)木從地面上根須到樹(shù)梢之間的距離或高度。伐倒木的任意長(cháng)度均可以用皮尺測定，而立木的高度在2米以下，可以隨便測定。超過(guò)2米以上的高度，必須借助一定的測高器，有勃魯萊測高器、克里斯登測高器等。

（3）胸徑：離地面1.3米胸高位置的樹(shù)干直徑。用能測胸徑的尺在樹(shù)干距地面1.3米處繞樹(shù)干一周進(jìn)行測量或用一般長(cháng)度尺測出長(cháng)度后，再換算成直徑。

（4）地徑：在距離地面高20厘米處以下測量所得樹(shù)干直徑。用能測胸徑的尺在樹(shù)干距地面20厘米處繞樹(shù)干一周進(jìn)行測量或用一般長(cháng)度尺測出長(cháng)度后，再換算成直徑。

3.?其他

（1）苗木年齡及表示法：苗木經(jīng)歷一個(gè)生長(cháng)周期作為一個(gè)苗齡單位。苗木從地上部分開(kāi)始生長(cháng)到生長(cháng)結束為止，完成1個(gè)生長(cháng)周期為1齡，稱(chēng)一年生，完成2個(gè)生長(cháng)周期為2齡，稱(chēng)二年生，依此類(lèi)推。移植苗的年齡包括移植前的苗齡。

（2）拍攝照片：用數碼相機分別拍攝苗木全景、冠幅、樹(shù)干和根部照片，尤其注意數量大、價(jià)值高、有爭議和死樹(shù)等。

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三、價(jià)格構成

苗木價(jià)格評估是指估價(jià)人員，以苗木為對象，根據委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的估價(jià)程序，在綜合分析影響苗木價(jià)格因素的基礎上，對苗木價(jià)格客觀(guān)合理地估計、推測和判斷。

在考慮苗木無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)腐根等生長(cháng)因素，正常苗木生長(cháng)環(huán)境情況下，估價(jià)機構對苗木評估中的單價(jià)組成，通常主要分為兩個(gè)部分，苗木本身的價(jià)格和涉及到苗木的間接費用，其中間接費用又可以因為不同目的而劃分為移植費用、運輸費用、養護費用等，而這些費用又可以進(jìn)一步細分為人工費、材料、機械費、損耗費等。